Kopen of verkopen rond 1 januari 2027
Wachten tot januari of nu doorzetten? Die vraag krijgen wij van kopers en van verkopers. Op 1 januari 2027 veranderen een paar regels die de huizenmarkt raken, en ze werken niet voor iedereen dezelfde kant op. De belangrijkste: starters tot 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting meer tot een koopsom van € 615.000, in plaats van € 555.000. Wat telt, is de datum van de levering bij de notaris.
Wat er verandert op 1 januari 2027
| Onderwerp | 2026 | Vanaf 1 januari 2027 | Stand |
|---|---|---|---|
| Startersvrijstelling, koper van 18 tot 35 jaar, eerste keer, zelf wonen | 0% tot en met € 555.000 | 0% tot en met € 615.000 | Vastgesteld |
| Overdrachtsbelasting, zelf wonen | 2% | 2% | Ongewijzigd |
| Overdrachtsbelasting, niet zelf wonen (verhuur, tweede huis) | 8% | 7% | Voorstel Belastingplan 2027 |
| NHG-grens | € 470.000 | € 500.000, met energiebesparende maatregelen € 530.000 | Aangekondigd door NHG |
| Maximale hypotheekrenteaftrek | 37,56% | 38,16% | Voorstel Belastingplan 2027 |
| Salderingsregeling zonnepanelen | Geldt nog | Vervalt | Vastgesteld |
Waar de nieuwe grens het verschil maakt
De startersvrijstelling is alles of niets. Ligt de koopsom één euro boven de grens, dan betaalt u 2% over het hele bedrag, niet alleen over het deel erboven. Daardoor merkt u de hogere grens alleen bij een koopsom tussen € 555.000 en € 615.000. Daar valt in Amsterdam een groot deel van het aanbod: de mediane verkoopprijs lag in het tweede kwartaal van 2026 rond € 588.000 (NVM).
| Koopsom | Levering in 2026 | Levering vanaf 1 januari 2027 |
|---|---|---|
| € 540.000 | € 0 | € 0 |
| € 580.000 | € 11.600 | € 0 |
| € 600.000 | € 12.000 | € 0 |
| € 640.000 | € 12.800 | € 12.800 |
Voor een koper van 18 tot 35 jaar die voor het eerst koopt en er zelf gaat wonen.
Als u koopt, of als u verkoopt
Plan de levering, niet alleen het bod
- Bent u starter en ligt de koopsom tussen € 555.000 en € 615.000, dan scheelt levering in januari € 11.100 tot € 12.300. U kunt nu bieden en in de koopakte een leverdatum in januari afspreken.
- Wordt u in de komende maanden 35, dan werkt het andersom. Dan wilt u leveren vóór uw verjaardag.
- De rente is dit jaar gestegen. Wachten op een lagere belasting kan zo deels opgaan aan een hogere maandlast. Reken het voor uw situatie door met onze rekentool.
- De hogere NHG-grens van € 500.000 maakt NHG mogelijk voor meer huizen, en daarmee vaak een lagere rente.
Weet wat uw koper uitrekent
- Ligt uw vraagprijs tussen € 555.000 en € 615.000, dan kunt u vanaf november biedingen verwachten die om levering in januari vragen. Beslis vooraf of dat voor u past.
- Ook beleggers rekenen mee: als het voorgestelde tarief van 7% doorgaat, scheelt levering na 1 januari hun een procentpunt.
- Heeft uw huis zonnepanelen, dan zijn die voor een koper in december meer waard dan in februari. Op 1 januari vervalt de salderingsregeling. Noem de panelen nu in de presentatie.
- De budgetten van kopers zijn door de rente kleiner dan in het voorjaar. Een vraagprijs op basis van de cijfers van dit najaar werkt beter dan een vergelijking met wat de buren in april kregen.
Wat kopers en verkopers ons nu vragen
Telt de datum van het bod of de datum bij de notaris?
De datum van de levering bij de notaris. Dan wordt de overdrachtsbelasting betaald, en dan gelden de regels van dat moment. Een koopakte die u in december tekent, met levering in januari, valt dus onder de grens van € 615.000.
Wij kopen met zijn tweeën en één van ons is ouder dan 35. Hoe werkt het dan?
De vrijstelling geldt per koper. Koopt u samen, ieder voor de helft, en is één van u 35 of ouder, dan betaalt die over zijn of haar helft 2%. Voor de ander geldt de vrijstelling, als die aan de voorwaarden voldoet.
Ik word binnenkort 35. Wat nu?
U moet bij de levering jonger dan 35 zijn. Valt uw verjaardag vóór 1 januari, dan geldt voor u nog de grens van € 555.000. Valt hij in het nieuwe jaar, dan is het zaak de levering vóór uw verjaardag te plannen. Dat bespreken wij bij het bod, zodat het in de koopakte goed staat.
Wat betekent dit voor mij als verkoper?
Ligt uw vraagprijs tussen € 555.000 en € 615.000, dan kunt u biedingen verwachten van starters die om levering in januari vragen. Dat is geen lastige koper, dat is een koper die rekent. Wij bespreken vooraf met u of een latere levering voor u past, bijvoorbeeld als u zelf nog een huis koopt.
Wordt de belasting voor beleggers lager?
Het kabinet stelt voor het tarief voor huizen waar u niet zelf gaat wonen, zoals een tweede huis of een huis om te verhuren, te verlagen van 8% naar 7%. Dat staat in het Belastingplan 2027 en is nog niet definitief. Het tarief van 2% voor wie er zelf gaat wonen, blijft gelijk.
Hoeveel kan ik nu lenen?
De gemiddelde rente bij 10 jaar vast met NHG was 4,49% op 11 oktober 2026. Met onze rekentool ziet u in een paar minuten uw maximale hypotheek en de maandlasten voor een huis, volgens de normen die geldverstrekkers gebruiken.
Voor of na 1 januari, wij rekenen het met u door
Of u nu koopt of verkoopt: in een kort gesprek zetten wij voor uw situatie op een rij wat de datum van levering betekent, en hoe u dat in het bod of de koopakte regelt.
Bijgewerkt op 18 oktober 2026. Voorstellen uit het Belastingplan 2027 moeten nog door de Tweede en Eerste Kamer en kunnen veranderen. Dit is geen fiscaal of financieel advies.