Een huis verkopen uit een nalatenschap
Na een overlijden komt er veel tegelijk op u af. Het huis is vaak het grootste deel van de nalatenschap, en meestal ook het lastigste: het moet leeg, er zijn meer erfgenamen die allemaal moeten instemmen, en ondertussen lopen de vaste lasten door.
Wij nemen u dat deel uit handen, in overleg met de notaris en de executeur. Rustig, zonder haast die er niet hoeft te zijn, en met dezelfde informatie voor alle erfgenamen.
Eerst de notaris, dan de verkoop
Een huis uit een nalatenschap verkoopt u pas als duidelijk is wie er over mag beslissen. Dat regelt de notaris. Wij kunnen intussen al wel het huis bekijken, de waarde bepalen en de verkoop voorbereiden, zodat u geen tijd verliest.
Wie zijn de erfgenamen?
De notaris stelt een verklaring van erfrecht op. Daarin staat wie de erfgenamen zijn en wie namens de nalatenschap mag tekenen. Zonder die verklaring kan het huis niet worden overgedragen.
Zuiver of beneficiair
Erfgenamen kiezen of zij de nalatenschap zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Ook verkopen kan gelden als zuivere aanvaarding. Spreek daarom eerst met de notaris voordat u een koper toezegt.
Wie tekent er?
Is er een executeur benoemd, dan bepaalt het testament wat die zelfstandig mag. Heeft de executeur geen bevoegdheid tot verkoop, dan tekenen alle erfgenamen of geven zij hem toestemming. Wij stemmen dat vooraf af met de notaris.
Erfbelasting en waarde
Voor de aangifte erfbelasting geldt voor het huis in de regel de WOZ-waarde, ook als de verkoop meer of minder opbrengt. De aangifte doet u in principe binnen acht maanden na het overlijden. Laat u hierover adviseren door de notaris of uw fiscalist.
Van eerste gesprek tot overdracht
Kennismaking
Met de erfgenamen samen, of met de executeur. Wij horen wat er speelt, wie er beslist en welke termijn u voor ogen heeft, en bekijken het huis.
Waarde en verkoopplan
U krijgt van ons een onderbouwde waarde en een advies over vraagprijs en aanpak. Is er een officieel stuk nodig voor de verdeling of de aangifte, dan maken wij een gevalideerd taxatierapport.
Leeg en klaar voor de verkoop
Eerst verdeelt de familie wat zij wil houden. Daarna regelen wij de ontruiming, het schoonmaken en waar het loont kleine reparaties of verkoopstyling. U krijgt vooraf de offertes.
In de verkoop
Fotografie, meting, teksten en de aanmelding op funda. De sleutel ligt bij ons, wij doen de bezichtigingen en u hoeft er niet bij te zijn.
Onderhandeling
Wij leggen elk bod tegelijk voor aan alle erfgenamen of aan de executeur. In de koopakte nemen wij de clausules op die bij een nalatenschap horen, zoals een niet-bewoningsclausule, omdat de verkopers er zelf niet woonden.
Overdracht bij de notaris
Wij bewaken de termijnen en zijn bij de inspectie en de overdracht. Woont een erfgenaam ver weg of in het buitenland, dan kan die met een volmacht tekenen.
Iedereen weet wat de ander weet
Bij een nalatenschap zijn de verhoudingen soms gevoelig, ook in families waar het goed gaat. Daarom werken wij met vaste afspraken.
Eén opdracht, voor alle erfgenamen
- De verkoopopdracht wordt getekend door alle erfgenamen, of door de executeur als die daartoe bevoegd is.
- Iedere erfgenaam krijgt dezelfde informatie op hetzelfde moment: de waarde, de terugkoppeling van bezichtigingen en elk bod.
- U spreekt af wie namens de familie het eerste aanspreekpunt is. De anderen blijven op de hoogte.
- Wij kiezen geen partij. Lopen de meningen uiteen, dan leggen wij de feiten op tafel en laten wij de beslissing bij u.
Wat u niet moet vergeten
- Verzekering. Meld de verzekeraar dat het huis leeg staat. Bij leegstand gelden vaak andere voorwaarden.
- Vaste lasten. Hypotheek, erfpacht, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars en de gemeentelijke belastingen lopen door. Die betaalt de nalatenschap.
- Energie en post. Laat de verwarming laag aan staan in de winter, en zorg dat de post wordt doorgestuurd.
- Toezicht. Op verzoek lopen wij tijdens de verkoop regelmatig binnen en melden het als er iets is.
Plan een kennismaking
Vertel ons kort om welk huis het gaat. Wij nemen binnen één werkdag contact met u op. Het eerste gesprek en het verkoopplan zijn kosteloos, ook als de notaris nog bezig is.
Verwijst u een cliënt naar ons?
Wij werken graag samen met de notaris, de executeur en de adviseurs van de familie. U kunt op het volgende rekenen:
- Wij nemen binnen één werkdag contact op met uw cliënt.
- Een onderbouwde waarde voor de verdeling, of een gevalideerd taxatierapport voor de aangifte erfbelasting.
- Wij stemmen de bevoegdheid tot verkopen en de termijnen vooraf met u af, zodat er niets wordt toegezegd wat nog niet kan.
- Met toestemming van uw cliënt houden wij u op de hoogte van de voortgang, tot en met de overdracht.
Wat kost de verkoop?
Wij spreken de courtage vooraf met u af, in de verkoopopdracht. De courtage betaalt de nalatenschap pas bij de overdracht, uit de opbrengst. Kosten voor ontruiming, schoonmaak of opknappen betaalt u rechtstreeks aan die partijen, op basis van een offerte die u vooraf goedkeurt. Een gevalideerd taxatierapport heeft een eigen tarief, dat u hoort voordat wij de afspraak inplannen.
Wat erfgenamen ons het vaakst vragen
Wanneer kunnen wij het huis in de verkoop zetten?
Zodra duidelijk is wie er mag tekenen, meestal als de verklaring van erfrecht er is. Wij kunnen eerder al de waarde bepalen en de verkoop voorbereiden, zodat het huis daarna snel online kan.
Wat als niet alle erfgenamen willen verkopen?
Dan kan de verkoop niet doorgaan zolang er geen overeenstemming is. Een erfgenaam kan ook de anderen uitkopen. Een onafhankelijke waarde helpt dan vaak om er samen uit te komen. Lukt het niet, dan is het een vraag voor de notaris of een advocaat.
Eén van ons wil het huis houden. Hoe gaat dat?
Dan neemt die erfgenaam het huis over tegen een waarde waarover u het eens bent. Wij maken de waardebepaling of het taxatierapport, en de notaris regelt de verdeling. Is er financiering nodig, dan helpt HONK hypotheekadvies.
Moet het huis helemaal leeg?
Voor de overdracht wel, tenzij de koper iets wil overnemen. Voor de verkoop is een leeg en schoon huis meestal het beste. Ontruiming en schoonmaak regelen wij voor u.
Het huis is gedateerd. Moeten wij eerst opknappen?
Meestal niet. Kopers rekenen met een verbouwing. Wat wel loont, is opruimen, schoonmaken en kleine gebreken verhelpen. Wij adviseren per huis wat het oplevert en wat niet.
Wij wonen niet in de buurt. Moeten wij bij de bezichtigingen zijn?
Nee. De sleutel ligt bij ons, wij doen de bezichtigingen en koppelen na elke ronde terug. Bij de notaris kunt u met een volmacht tekenen.
Er woont een huurder in. Kan het huis dan verkocht worden?
Ja, de huur loopt gewoon door na de verkoop. Een verhuurd huis brengt doorgaans minder op dan een leeg huis. Wij rekenen beide voor u uit.
Bijgewerkt op 12 oktober 2026. Dit is geen juridisch of fiscaal advies. Wat in uw situatie geldt, bespreekt u met de notaris of uw adviseur.
Laat het huis aan ons over
Plan een kennismaking. Wij zetten de stappen voor u op een rij en stemmen ze af met de notaris. Kosteloos en vrijblijvend.