Erfpacht in Amsterdam: waar let u op bij kopen en verkopen?
Bij erfpacht is de grond van de gemeente en betaalt u voor het gebruik ervan. Voor de prijs van een Amsterdams huis telt vooral of de erfpacht voortdurend of eeuwigdurend is en of de canon is afgekocht, en tot wanneer. Die gegevens staan in de erfpachtakte en bepalen mee wat een koper kan lenen.
Wat is erfpacht?
In grote delen van Amsterdam is de grond onder een huis eigendom van de gemeente. De eigenaar van het huis heeft het recht van erfpacht: hij mag de grond gebruiken en betaalt daarvoor een vergoeding, de canon. Die canon kan per jaar worden betaald of voor een periode, of voor altijd, in één keer zijn afgekocht.
Ook in Amstelveen komt erfpacht voor, met eigen regels van de gemeente Amstelveen. In het Gooi en de Vechtstreek is het zeldzaam.
Voortdurend of eeuwigdurend
Bij voortdurende erfpacht loopt het recht in tijdvakken, vaak van vijftig of vijfenzeventig jaar. Aan het eind van een tijdvak stelt de gemeente de canon opnieuw vast, op basis van de grondwaarde van dat moment. Daar zit voor een koper de onzekerheid.
Bij eeuwigdurende erfpacht, sinds 2017 de standaard voor nieuwe uitgiftes, staat de canon vast en wordt hij alleen voor inflatie gecorrigeerd. Eigenaren met voortdurende erfpacht konden overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Of dat voor een huis is gebeurd, en op welke voorwaarden, staat in de akte.
Wat bepaalt de invloed op de prijs?
Is de canon afgekocht, en tot wanneer? Een huis met een eeuwigdurend afgekochte canon heeft geen jaarlijkse grondlasten. Een koper kan dan meer lenen en betaalt meer. Is de canon afgekocht tot een datum die dichtbij ligt, dan rekent een koper met de nieuwe canon daarna.
Welke algemene bepalingen gelden? Op de akte staat welke versie van de algemene bepalingen van toepassing is, bijvoorbeeld die van 1966, 1994 of 2000. Die bepalen onder meer wat er gebeurt aan het eind van een tijdvak.
Hoe hoog is de jaarlijkse canon? Een lopende canon telt bij de hypotheek mee als woonlast en verlaagt wat een koper kan lenen.
Wat doet u als verkoper?
Leg de erfpachtakte, de algemene bepalingen en eventuele correspondentie over een overstap vooraf klaar. Een koper en zijn bank willen precies weten wat er geldt. Hoe eerder die stukken op tafel liggen, hoe minder er in de onderhandeling over hoeft te worden gepraat.
Wat doet u als koper?
Vraag de akte op voordat u biedt, en laat uitrekenen wat de erfpacht de komende jaren kost. Bij een tijdvak dat binnen de looptijd van uw hypotheek afloopt, rekent u beter met een hogere canon dan met de huidige.
De actuele regels en rekenhulpen staan op de site van de gemeente Amsterdam. Wij lezen bij elk huis de akte en vertalen die naar wat het voor u betekent.